Aprire una nuova finestra sul muro condominiale: si può?

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Creare una nuova finestra?

Vivere in un condominio crea sempre nuove esigenze, nuovi problemi e nuovi quesiti. La ricerca di ciò che si può e non si può fare in un condominio è continua e suscita per lo più animi accesi e discussioni infinite. Tutto questo clamore potrebbe essere in parte evitato se si facesse ricorso più spesso ad un amministratore di condominio esperto.

Spesso invece sorgono controversie che richiedono l'intervento non solo del Giudice di Primo Grado, ma addirittura della Suprema Corte di Cassazione, come è stato nel caso che vogliamo esaminare oggi.

Un condomino aveva aperto una nuova finestra sul muro perimetrale dell'edificio con affaccio interno, uguale per dimensioni e caratteristiche a quelle preesistenti ritenendo di poterlo fare ai sensi dell'art. 1102 c.c.

L'art. 1102 del codice civile prevede, infatti, che ognuno possa servirsi della cosa comune apportandovi a proprie spese delle migliorie, se tale suo utilizzo non impedisca l'uso da parte degli altri.
Molte sono le sentenze che la Suprema Corte ha già pronunciato in passato sull'argomento. Più volte ha precisato che l'uso più intenso della cosa comune è lecito fin quando non pregiudichi il paritario uso altrui, la destinazione dei beni comuni e non arrechi pregiudizio al decoro estetico e architettonico dell'edificio nonché al suo assetto strutturale.

Tornando al nostro caso un condomino aveva ritenuto illegittima l'apertura della finestra in questione e l'utilizzo diminutivo della funzionalità del bene comune, nel caso di specie: del muro perimetrale.
Il Giudice di Primo grado aveva rigettato tale tesi dando ragione al condomino che aveva aperto la finestra. Il Giudice di Secondo Grado, adìto dal primo condomino, dava invece ragione a quest'ultimo ritenendo che la finestra andasse “rimossa” e ripristinato lo status quo ante.

A questo punto il condomino convenuto ricorreva alla Suprema Corte di Cassazione per vedere affermato il suo diritto a mantenere in essere la finestra realizzata. Il quesito che veniva posto alla Corte era posto in relazione all'art. 1102 c.c., si chiedeva alla Corte se in virtù di tale articolo sia legittimo aprire delle vedute nel muro perimetrale.

La Suprema Corte con sentenza n. 53 del 3 gennaio 2014 ha ritenuto legittimi ex art. 1102 codice civile gli interventi sul muro comune di apertura di nuove finestre, ampliamento di vedute preesistenti, il riposizionamento delle stesse, la trasformazione di finestre in balconi e viceversa facendo rientrare tali attività nel normale e legittimo utilizzo delle parti comuni.

Tali “modifiche” non incidono in senso riduttivo sull'uso della cosa comune cui hanno diritto tutti gli altri condomini ne' sulla destinazione del muro.

Allora si possono aprire finestre senza limiti?

No, certamente. Bisogna saper discernere come dicevano i latini cum grano salis. Il principio di diritto è stato affermato. Esistono tuttavia dei limiti espressi dagli stessi giudici di legittimità.

Nell'apertura di nuove finestre o nuove vedute sui muri comuni per mantenersi nel lecito è necessario:
- non diminuire o mettere a rischio la stabilità strutturale dell'edificio;
- non deturpare il decoro architettonico dello stesso;
- non alterare in peius o peggio escludere del tutto la fruibilità da parte degli altri condomini o anche di un solo condomino delle parti comuni dell'edificio.

Queste le limitazioni ragionevoli ed intuibili all'utilizzo da parte del singolo della cosa comune.

In ogni caso se avete intenzione di aprire una veduta consultatevi con il vostro amministratore di condominio e datene notizia agli altri condomini. Potrete così forse evitare liti condominiali e processi civili.
Le pronunce della Suprema Corte sono chiare, l'interpretazione a volte un po' meno, ma sull'argomento non sembrano proprio esserci dubbi.

Sicuramente l'amministratore di condominio saprà indicarvi quali sono le modalità migliori tenendo conto sia della struttura del vostro stabile che delle esigenze degli altri condomini.

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