Anagrafe condominiale: cos'é?

L'introduzione dell'anagrafe condominiale comporta nuovi obblighi per l'amministratore, soprattutto in tema di convocazione dell'assemblea. Questo ha dei risvolti pratici di non poco conto, atteso che una convocazione viziata può dar luogo ad annullamento della delibera assembleare. 

E' di fondamentale importanza che ciascun condomino sia messo a conoscenza dei propri diritti e dei propri doveri per questo riteniamo utile effettuare una breve disamina riguardo a questa novità. 

La legge 220/12, entrata in vigore nel giugno 2013, ha riformato il condominio e ha novellato l'articolo 1130 c.c. ampliando considerevolmente le competenze e dunque anche gli oneri dell'amministratore. 

Il nuovo articolo 1130 c.c. così recita: 1. L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:

1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Quello che a noi qui interessa in particolare è il numero 6 dell'articolo, laddove prevede per l'amministratore l'obbligo di tenere un registro così detto di anagrafe condominiale. 

Cosa deve contenere questo registro?

I dati fondamentali e non eludibili sono quelli relativi a:

• generalità dei proprietari o degli aventi diritti reali o di godimento sulle cose;
• codici fiscali;
• certificati o autocertificazioni di residenza;
• dati catastali di ogni unità;
• certificazioni di conformità e sicurezza relative agli impianti interni alle unità immobiliari.

Nel caso intervengano delle variazioni devono essere comunicate entro e non oltre 60 giorni all'amministratore in forma scritta. D'altro canto anche l'amministratore ha l'obbligo di acquisire le informazioni in oggetto e nel caso in cui non vengano comunicate ha l'obbligo di richiederle formalmente con lettera raccomandata A/R. Passati invano 30 giorni dalla richiesta l'amministratore può, anzi per meglio dire: deve, acquisire le informazioni ex officio, il che potrà essere fatto personalmente o tramite altri professionisti.  L'intero costo dell'indagine suppletiva sarà messo in conto solo ed esclusivamente a chi non ha fornito l'informazione. 

Cosa cambia in tema di assemblee?

La convocazione delle assemblee non può più essere effettuata dall'amministratore secondo il principio dell'apparenza. Questo principio consentiva all'amministratore di convocare i condomini presso le sedi che apparivano essere le loro abituali senza bisogno, ne' tantomeno obbligo di verificarne l'autenticità. Era il singolo condomino in caso di mancata convocazione a dover dimostrare il proprio diritto a ricevere tale convocazione.

Con il riformato art. 1130 c.c. invece l'amministratore oltre ad essere obbligato alla tenuta del Registro Anagrafe ha anche l'obbligo del continuo aggiornamento e verifica dello stesso. Al di la quindi della annullabilità delle delibere assembleari potrà essere addossata all'amministratore l'erronea convocazione del condomino.

E che dire degli inquilini rispetto al registro di anagrafe?

Poichè anche gli inquilini partecipano alla vita condominiale, tanto che sono tenuti a rispettarne il regolamento e a partecipare pro quota ad alcune spese, si è resa obbligatoria la loro convocazione ad assemblee che li riguardano. Poichè, infatti, l'art. 1136 c.c. stabilisce che l'assemblea non possa deliberare in assenza di prova della convocazione a tutti gli aventi diritto, va da se che nei casi in cui ne abbiano diritto anche gli inquilini debbano essere convocati. Da ciò deriva che tra i dati che l'amministratore deve tenere nel registro di anagrafe ed aggiornare, vi sono anche i dati relativi a chi conduce in locazione un immobile. 

E' chiaro che mentre nel caso di usufruttuari esiste un pubblico registro dal quale anche in caso di inerzia del proprietario l'amministratore può attingere informazioni, nel caso dell'affitto non c'è questa possibilità, giacchè unica fonte potrebbe essere l'agenzia delle entrate che però per motivi di privacy non può esporsi. 

A quel punto non resta all'amministratore di condominio che informarsi direttamente dalle parti. 

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